아파트 경매 방법 (경매 절차) 경린이용 입문 설명

안녕하세요! 이대리입니다

 

경매는 아파트, 공장, 상가, 토지, 차량 등 수많은 종류의 매물이 올라옵니다.

오늘은 그 중 경린이 여러분들을 위해 아파트 경매 방법. 입찰까지의 경매 절차에 대해 설명해 드리려 합니다.

 

 

경매 절차를 알기 전! 기초적인 몇 가지 단어에 대해 설명을 하려 합니다.

많은 수의 단어를 알아야 하지만 본 글을 읽는데 필요한 최소한의 단어만 적어두겠습니다!

 

경매단어

자, 그럼 본격적으로 아파트 경매 과정에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 매물확인

우선 어떤 매물이 올라오는지, 매각기일이 언제인지 확인하는 것이 첫 번째입니다.

법원경매정보 사이트 이미지

경매 매물은 '대한민국법원 법원경매정보' 에서 확인 가능하며, 매각기일, 최저매각가격 등 다양한 정보를 확인할 수 있습니다.

 

최근에는 경매 정보를 알려주는 사이트의 수가 증가하여 대한민국법원 법원경매정보에 들어가지 않더라도 경매 정보를 획득할 수 있으며, 사이트에 따라 등기부 등본을 무료로 조회할 수도 있습니다.

 

우선 이곳에서 매각기일, 아파트, 매각가격 등을 확인하며 입찰할 물건을 고릅니다.

 

2. 권리분석

입찰할 물건을 골랐다면 해당 물건의 권리분석을 진행해야 합니다.

 

권리분석이란, 부동산의 권리 및 관계 등에 하자가 있는지를 조사, 확인, 분석하는 작업입니다.

보통 부동산의 등기부 등본으로 확인하며, 확인하는 권리는 여러 가지가 있지만, 대표적으로는 세입자의 유무와 대출의 여부, 그리고 세입자의 배당요구 여부 등이 있습니다.

 

추가적으로 아파트는 체납 관리비, 전기세, 가스요금 등이 쌓여 큰 금액이 되어있을 수 있기 때문에 해당 부분은 필수적으로 확인하여야 합니다.

 

하지만, 권리분석의 방법을 모두 설명해 드리기에는 분량이 아주 방대하므로, 이번 글에서는 따로 적지 않겠습니다.

 

다만, 권리분석을 하지 않고 낙찰받게 된다면, 실제 낙찰받은 금액보다 더 큰 금액을 지불하는 일이 발생할 수 있기에, 입찰 전 필수적인 과정이고 아직 자신이 없다면, 경매사이트의 유료 권리분석 서비스를 받는 것 또한 좋은 방법입니다.

 

3. 입찰가격 산정

권리분석에도 문제가 없다면 이제 입찰가를 산정해야 합니다.

 

경매 공고를 보면 감정평가 금액이 적혀있지만, 감정평가된 금액만을 보고 입찰하는 것은 좋지 않은 방법입니다.

감정평가 된 금액은 감정평가사에서 해당 아파트의 가치를 평가하는 것이므로 시세와 어느 정도 차이가 발생하기도 하며, 제 경험상 대부분 조금 더 높은 가격에 측정되어 있는 느낌이었습니다.

 

그렇기 때문에 대부분의 아파트가 첫 매각에서 감정가격 이상의 금액으로 낙찰되기보다, 한 차례 이상 유찰된 후 낙찰되는 경우가 대부분이기에 입찰가격의 계산은 중요합니다.

 

아파트 경매는 영화나 드라마에서 보는 것처럼 번호판을 들고 더 높은 금액을 부르는 방식이 아니라, 대부분 입찰표에 희망 가격을 기입하고, 모인 입찰표 중 가장 높은 가격을 적은 사람이 낙찰을 받기 때문에 적정 가격을 정하는 것이 매우 중요합니다.

 

입찰가를 산정하기 위해서는 다음으로 나오는 2가지 과정을 거치는 것을 추천해 드립니다.

 

4. 아파트 분석

우선 아파트에 대한 전체적인 분석이 필요합니다.

 

세대는 총 몇 세대인지, 근처 교통은 어떠한지, 현재 아파트 시세는 금액이 어떻게 형성되어 있는지 등 여러 가지 정보를 확인해야 합니다.

 

해당 분석은 제가 이전에 했던 칠곡군 석적 아파트인 3공단 부영아파트 글을 참고하시면 될 것 같습니다.

(아래 이미지 클릭 시 해당 글을 확인하실 수 있습니다.)

 

3공단부영아파트 분석

 

5. 임장

임장이란, 부동산이 있는 현장으로 직접 가서 실물을 확인하는 과정입니다.

 

아파트의 경우 관리사무소가 있어 최소한의 관리는 되고 있겠지만, 임장을 가보는 것은 중요한 과정입니다.

해당 임장 시 관리사무소를 방문하여 밀린 관리비를 확인 할 수 있으며, 앞서 분석한 부분들을 실제 눈으로 확인할 수 있어, 인터넷으로는 알기 어려운 현재 상황과 모습을 확인할 수 있기 때문입니다.

 

아파트 분석과 임장을 다 하셨다면, 이제 현재 시세와 비교해보며, 입찰가를 산정해야 합니다.

 

6. 입찰

앞서 권리분석과 아파트의 분석, 임장을 하고 난 후 입찰가격을 정했다면, 매각기일 법원으로 가서 입찰에 참가하시면 됩니다.

 

입찰에 필요한 각종 준비물과 입찰의 과정 역시 본 글에 작성하기엔 길기 때문에, 제가 이전에 작성했던 경매입찰방법 글을 참고하시면 좋을 것 같습니다!

(아래 이미지 클릭 시 해당 글을 확인하실 수 있습니다.)

 

경매입찰방법

 

이렇게 입찰까지의 과정을 통해 아파트 경매 방법(경매절차)의 글이 종료되었습니다!

물론 낙찰받은 후 등기의 문제와 명도의 문제가 아직 남아 있습니다.

등기는 비용을 들여 법무사에게 위임할 수 있으며, 비용을 들이고 싶지 않다면, 셀프등기를 진행하여도 됩니다.

실제 제가 낙찰받은 이후 셀프등기를 진행하며 과정을 쓴 글이 있으니 셀프등기 시 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

셀프등기 방법

 

경매는 비록 긴 시간이 걸리고 알아야 할 것들이 많이 있지만, 그만큼 만족할 수 있는 가격에 구매할 수 있다는 것이 가장 큰 장점인 것 같습니다.

 

여러분의 경매가 순탄할 수 있도록 제가 열심히 알려 드릴 테니, 경린이 여러분 모두 화이팅입니다!

 

(현재 경매 매물 정보를 안내하는 글도 작성 중이니, 관심 있는 물건이 있으신 분께서는 댓글에 사건번호를 남겨주시면, 진행 중인 물건에 한해 직접 확인해보고 따로 게시할 예정이니 많은 관심 부탁드립니다.)